??生存與發展,實力與信心,房企所渴望得到的,都指向同一個力量源泉。
??即使房地產行業處在所謂“寒冬時節”,《東地產財經周刊》在這一年的采訪中,仍然不時感受到來自碧桂園、龍湖、仁恒、融創、東原等不同梯隊房企的蓬勃活力,產品的創新、模式的變革、賽道的拓展,由內而外,在重壓和挑戰中向上突圍,創造行業新的發展空間。
??微利時代前行
??行業增速放緩是不爭的現實,在“微利時代”,內生能力成為驅動盈利的關鍵。
??《東地產財經周刊》整理2021房企財報數據顯示,近半數典型房企毛利率、歸母凈利率雙雙下降,企業整體利潤空間進一步壓縮。
??以年中報數據為例,2021上半年80家典型上市房企毛利率中位數僅為21.7%,同比降低1.6個百分點。凈利率和歸母凈利率中位數分別降低0.6和1.7個百分點至9.3%和6.5%。三大核心指標均呈現下行趨勢,上半年降幅較2020年進一步擴大。
??與歷年相比,行業整體的利潤率指標均已降至2015年以來最低水平。
??利潤空間的持續收窄,倒逼房企修煉內功提升速度,從經營管理上尋求突破,從運營精細化、管控數字化和產品標準化等多個維度提升綜合運營能力。
??其中精益化的管理體系和管理思維,成了房企未來發展的“長效機制”。去年以來,50強房企中超半數對企業組織架構進行改革,房企們逐漸告別過去的粗放管理時代,重視完善企業內部管理,在提高效率同時精簡總部、加快區域整合兼并;進一步推進扁平化高效率管理。2021年,包括世茂集團、新城控股、時代中國等多家千億級房企進行了組織架構調整。
??市場、資金等問題可能會一時絆倒一家房企,但組織內部的效率失靈,卻可能成為壓死駱駝的最后一根稻草。未來運營管控能力更強的房企將獲得更多的發展機遇和市場競爭優勢。
??體量與質量
??房企的全價值鏈條已經重構,在拿地端,2021年集中供地中,北京、杭州、成都、廣州等多城提到了“競品質”這個詞;在銷售端,項目品質決定了現金回籠的速度,成為房企保證資金安全的基本壁壘。
??需求側改革的提出也對房企提出新的課題。在需求側改革推行下,市場將更加關注需求端的特征與變化趨勢,消費結構也會發展深刻變化,僅從供應端發力將難以適應市場趨勢。這將倒逼房地產行業轉變發展思路,加速向買方市場轉型。能夠順應新環境轉變的房企未來會有更大的優勢。
??據不完全統計,今年已有30余家房企在產品方面發布了新成果,涵蓋了綠色建筑、智慧生活、社區場景等不同維度。
??2021年是“十四五”規劃的起步之年,從城市更新走向城市更新+,為擅長城市運營的品質房企提供了廣闊的黃金賽道,產業資源整合與綜合運營能力將成為未來核心競爭力。
??未來城市更新的競爭格局中,品質房企的質量優勢將進一步凸顯?!稏|地產財經周刊》觀察到,從龍頭房企到中小型房企,從物管商管分拆到圍繞地產主業的多元化布局,房企的底層發展邏輯從“天賜利潤”轉變為“內生驅動”的發展模式。規模體量是身位之爭,而產品質量是未來房企制勝的關鍵依托。
??收復信心
??在“房住不炒”、金融監管行業大背景下,房企必然徹底告別過去高杠桿、粗放式的規模發展思路,轉向中低杠桿和高質量的發展。
??房地產行業回歸理性,這是萬科董事會主席郁亮早就預示過的事實。然而,沒想到這一轉變來的如此之快。
??中國房地產業協會會長馮俊日前指出,近期部分房企出現的債務違約是局部風險暴露,不會引起全行業的債務危機。在“房住不炒”的頂層原則下,房地產業降杠桿要長期堅持。
??馮俊表示,雖然部分房企出現債務問題,但總體上風險不是全局的,也是可控的。雖然房地產行業面臨的問題很多,但并不代表就此進入負增長通道。一方面,農村人口向城鎮轉移帶來的需求是剛性且長期的;另一方面,我國在人均住房面積方面離發達國家差距很大,房地產業還有很長的路要走。
??他認為,未來房地產政策導向首要的目標就是在遏制投資需求的同時,保護和鼓勵住房的真實需求,促進住房消費健康發展。同時,要堅持穩地價、穩房價、穩預期,尤其是穩預期。
??從近期央行向市場傳達的信號來看,央行也在貫徹落實9月底房地產金融工作座談會的指示,即主要銀行準確把握和執行好房地產金融審慎管理制度,保持房地產信貸平穩有序投放,維護房地產市場平穩健康發展。
??房地產行業發展方向越發清晰,只有與主基調同頻才能行穩致遠。征途漫漫,內生力才是決勝的武器。